Bolån

Ett bolån löper på många år och är därför indelat i olika ränteperioder eller villkorsperioder. När du ska ta ett lån måste du ta ställning till om du vill ha fast eller rörlig ränta. Rörlig ränta innebär att räntesatsen ändras i takt med förändringarna på räntemarknaden. En fast ränta är densamma under hela räntebindningsperioden. För närvarande kan du välja mellan att binda räntan från 3 månader upp till 10 år. Bolånegivarna erbjuder i dag inga lån till helt rörlig ränta, men i dagligt tal brukar 3-månadersräntan ofta kallas för rörlig.

Några saker att tänka på vid val mellan rörlig eller bunden ränta:

Rörlig ränta: Om du väljer 3 månaders bindningstid har du stor frihet om du vill förändra ditt lån, göra en större amortering eller byta långivare.

Räntan kan dock variera mycket. Har du rörlig ränta kan du när som helst välja att binda räntan.

Bunden ränta: Ofta dyrare än rörlig ränta, men inte alltid. Du vet i förväg precis hur stor räntekostnaden blir i din budget. Bind inte räntan på längre tid än du har för avsikt att behålla din bostad.

Ersättning vid förtidslösen

Behöver du lösa lånet under den period då räntan är bunden, exempelvis om du ska sälja din bostad, kan du få betala ersättning till långivaren. Det kan bli ett stort belopp om det återstår lång tid av ränteperioden. Det kallas för ränteskillnadsersättning. Du hittar mer information om hur den beräknas här.

Olika bindningstider – inte bara positivt

Det är vanligt att man delar upp sitt lån i två eller flera delar, som räntejusteras vid olika tidpunkter. Då minskar risken att vid ett tillfälle få hela lånet placerat till en hög ränta. Men tänk på att olika bindningstider kan innebära en inlåsningseffekt om du skulle vilja byta långivare, eftersom det inte är säkert att du kan flytta bara en del av ett lån. I så fall får du antingen betala ersättning för förtidslösen eller invänta att alla bindningstider löper ut.

Har du till exempel en del med 2-årig bindningstid och en del på 5 år så tar det 10 år tills båda löper ut samtidigt. Den exakta bindningstiden ska framgå av lånets villkorsbilaga. Tiden är inte alltid exakt 1 år, 2 år, 3 år och så vidare, utan kan variera något beroende på den tid som långivaren lånar upp motsvarande kapital.

Vad händer när en ränteperiod upphör

När den ränteperiod som du valt löper ut, har långivaren rätt att binda om lånet på en motsvarande ny period till den räntesats som då är aktuell, om du inte har meddelat något annat. Långivaren bör skicka en påminnelse till dig minst en månad innan perioden löper ut, men du har själv ansvaret för att hålla reda på bindningstiderna.

Det är viktigt att du meddelar långivaren om du vill ha en ändrad ränteperiod och att du skickar meddelandet på det sätt som långivaren anvisar. En del banker (men inte alla) har valt att inte tillämpa den här rutinen, utan lägger om lånen till 3 månaders bindningstid om inte kunden hör av sig och meddelar annan tid.

Många konsumenter kan komma överens med långivaren om en bättre ränta på bolånet än den ränta som annonseras. Om du kan få rabatt, och i så fall hur stor rabatt, beror på flera olika faktorer.

Den erbjudna räntan är ofta preliminär

Tänk på att den exakta räntesatsen på ditt lån fastställs först den dag lånet betalas ut eller sätts om. När du förhandlar med banken kan ni komma överens om en viss rabatt på den aktuella annonserade räntan eller listräntan. Har ni diskuterat en specifik räntesats är den normalt preliminär. Det betyder att om listräntan ändras mellan förhandlingen och utbetalningen blir räntesatsen antingen högre eller lägre.

Hur kan du påverka räntan?

Hör dig för med banken om du kan få rabatt på de räntor som publiceras exempelvis i tidningarna och på vår webbplats. Bankernas listräntor och genomsnittsräntor hittar du i vår jämförelse Jämför boräntor.

Om du kan få rabatt, och med hur mycket, beror bland annat på hur stort ditt lån är, bostadens värde, hur hög belåningen är i förhållande till bostadens värde, vilken kreditvärdighet du har och hur bra kund du i övrigt är i långivarens ögon. Var i landet bostaden ligger spelar också roll. En del långivare tillämpar fasta rabatter, medan det hos andra kan löna sig att föra en individuell diskussion. Eventuella avgifter för lånet kan det också löna sig att förhandla om.

Flera banker erbjuder "gröna bolån". Det betyder att du kan få rabatt på boräntan om din bostad uppfyller vissa krav på att vara energieffektiv eller "klimatsmart".

Större rabatt till helkunder

Det är vanligt att långivaren ger en större rabatt på bolånet om du är ”helkund” eller i varje fall har flera affärer i banken. Vad som ingår i ett helkundsbegrepp kan variera, bland annat beroende på vilka tjänster banken erbjuder. Lönekonto, kort, olika kundpaket, sparande och placeringar är vanligt, men också försäkringar och pensionssparande kan vara en del av ett helkundsbegrepp.

Det kan vara lönsamt för dig att samla hela din bankaffär på ett ställe, men granska noga under vilka förutsättningar du går med på det. Att bedöma vad det kostar att byta kort och betaltjänster är ganska lätt, och dessutom är avgifterna små jämfört med vad du tjänar på att få en lägre bolåneränta. Om det är värt att byta försäkringar, fondsparande och långsiktiga placeringar är betydligt svårare att avgöra. Du kan få viss hjälp genom att jämföra sakförsäkringar på vår webbplats och du kan få information om fonders utveckling och avgifter på fondsajter och genom att studera fondernas faktablad.

Se till att få rabatten skriftligt

Det är viktigt att du får rabatten skriftligt och att det står hur länge den gäller. En ränterabatt gäller aldrig under hela lånets löptid, som kan vara ända upp till 60 år.

Har du 3 månaders bindningstid är det vanligt att rabatten gäller i 1 år. Har du bundit räntan i 1 år eller längre så gäller den under bindningstiden. Du bör få en skriftlig påminnelse en månad innan rabatten löper ut. Men tänk på att det är du själv som måste ta initiativet till en diskussion om fortsatt rabatt.  

När du ska bedöma den ränta du blir erbjuden har du hjälp av att titta på långivarens genomsnittsräntor. Alla långivare ska publicera information om genomsnittsräntor på webbplatsen. Där ska även finnas information om vilka faktorer som påverkar de räntor kunderna erbjuds. Du som får ett bolån ska dessutom få en individuell förklaring till den räntesats som du blir erbjuden.

Information om genomsnittsränta

Genomsnittsräntorna är de räntor som långivaren har lämnat till sina kunder den senaste månaden. Varje räntebindningstid ska redovisas för sig. Till det ska det även finnas historik för de senaste tolv månaderna. Informationen ska publiceras på långivarnas webbplatser. Du kan se alla långivares genomsnittsräntor i vår jämförelse över boräntor.

Långivarna ska också informera om vad som påverkar den ränta som olika kunder erbjuds. Det kan exempelvis handla om kundens inkomst, lånets storlek eller sparande. Allt för att bolånekunder ska få bättre inblick och därmed en bättre förståelse för hur bolåneräntan bestäms.

Förklaringar till den ränta du blir erbjuden

När du får ett bindande erbjudande om att få ett bolån ska du samtidigt få en förklaring till hur långivaren har bestämt den ränta som de erbjuder dig.

I förklaringen ska ingå

• Långivarens genomsnitträntor under de senaste tolv månaderna.
• Långivarens finansieringskostnader.
• Faktorer som rör dig, bolånet och säkerheten och som styrt den ränta du erbjuds.
• Långivaren ska ge dig information om den genomsnittliga räntan som långivaren träffat avtal om under det senaste året för den räntebindningstid som den du blir erbjuden.

Du ska också få information om långivarens finansieringskostnad (upplåningskostnad) för bolån med samma räntebindningstid som den du blir erbjuden. Tanken med detta är att du ska få en möjlighet att avgöra om det finns utrymme att förhandla om räntan.

Med finansieringskostnad menas kostnader både för korta och långa finansieringsinstrument, kostnader för inlåning och andra kostnader som är direkt kopplade till finansieringen av lånet. Administrativa kostnader och andra kostnader som är förknippade med verksamheten men inte direkt med lånet behöver inte redovisas. Långivaren ska lämna uppgiften så att du kan relatera finansieringskostnaden till den ränta du blir erbjuden, till exempel genom att ange den som en räntesats.

Dessutom ska du få uppgift om vilka andra faktorer som långivaren har tagit hänsyn till när det gäller den ränta du blir erbjuden. Det man tänker på här är faktorer som har med dig som låntagare att göra, liksom faktorer som gäller själva lånet och säkerheten för lånet. Sådant som har med dig att göra är exempelvis din ekonomi, tidigare relation till långivaren och kredithistorik. Faktorer som har med lånet att göra är till exempel hur stort lånet är och hur hög belåningsgraden är, det vill säga lånet i förhållande till bostadens värde. Värdet på säkerheten och om det finns några risker förknippade med den är faktorer som har att göra med den bostad som du sätter som säkerhet för lånet.

Förklaringen av hur räntan har bestämts ska du få på papper eller i något annat varaktigt medium. Den kan ingå i samma dokument som det bindande erbjudandet eller vara en separat handling. Om du senare, under lånets löptid, vill ha en förklaring av hur långivaren sätter din ränta har du också rätt att få sådan information.

Den exakta räntan på ditt lån sätts den dag som lånet betalas ut, eller sätts om, minus den eventuella rabatt som ni kommit överens om. Räntesäkring är ett sätt att i förväg bestämma en viss räntesats. Om du har valt 3-månadersränta och vill försäkra dig om att räntan inte kommer att överstiga en viss maxränta finns möjlighet att avtala om räntetak.

Räntesäkring

Om du i förväg vill veta precis vilken ränta som kommer att sättas på lånet när det väl utbetalas kan du avtala med långivaren om räntesäkring. Detsamma gäller när ett lån du redan har ska villkorsändras. Du betalar ingen särskild avgift för räntesäkring. Långivaren tar istället betalt genom ett påslag på den räntesats du kommer betala under lånets löptid. Tänk på att räntesäkringen är ett bindande avtal och att du kan få betala en ersättning till långivaren om du vill ändra dig fram till dagen för utbetalning/villkorsändring.

Räntetak

Vissa långivare erbjuder en garanti som innebär att din ränta under en viss bindningstid, exempelvis tre eller fem år, inte överstiger en bestämd räntesats. Garantin kallas för räntetak, takränta eller liknande. Den ränta du betalar är rörlig (3-månadersränta som justeras var tredje månad) men kan maximalt uppgå till räntetaket. Om den aktuella tremånadersräntan exempelvis är 2,02 procent och räntetaket är satt till 2,65 procent så betalar du 2,02 procent. Men om den aktuella räntan går upp till 2,75 procent så drar du nytta av räntetaket och betalar 2,65 procent.

Du betalar dessutom en premie eller avgift för att du har ett räntetak. Premien varierar beroende på hur stort lånet är och vilken bindningstid du har på avtalet om räntetak.

Skulle du behöva betala tillbaka lånet innan din bindningstid har gått ut får du betala ersättning till banken. En vanlig ersättning är att du betalar de premier som återstår inom bindningstiden. Om månadspremien exempelvis är 250 kr och du har två år kvar så blir ersättningen 250 kr x 12 x 2 = 6 000 kr.

På lån med rörlig ränta kan räntan höjas eller sänkas. De flesta nya bolån har inte rent rörlig ränta, utan räntan är fast under den räntebindningstid du har valt. Avgifter för lån kan höjas, men höjningen får inte vara hur stor som helst.

Räntan kan ändras vid varje ny ränteperiod

Under den tid som räntan är bunden, exempelvis 3 månader, 1 år eller 3 år, får inte räntan ändras. Men när en period löpt ut får långivaren höja eller sänka räntan för den nya villkorsperioden till den ränta som just då tillämpas för nya lån för motsvarande ränteperiod. Långivaren får sätta räntan fritt för nya lån. Har du till exempel en 3-månadersränta så ändras din ränta var tredje månad om banken ändrat räntan, men har du en avtalad rabatt så följer den med så länge din rabatt gäller.

Om du betalar avgifter för bolånet, till exempel aviseringsavgift, kan avgiften ändras. Läs mer om regler för ändring av avgifter. Här kan du också läsa om vilka regler som gäller om långivaren vill höja en rörlig ränta.

Det finns olika metoder för att beräkna räntan, och metoderna kan variera mellan olika långivare. Beroende på vilken metod, eller räntedagsbas, som långivaren använder så kan räntekostnaden för två lån med samma nominella räntesats variera något. Det bör framgå av dina lånehandlingar vilken metod som tillämpas. Här beskriver vi kortfattat de vanligaste ränteberäkningsmetoderna.

360/360

360/360 innebär att ett år anses ha 360 dagar och varje månad 30 dagar. Det betyder att du betalar samma belopp i ränta varje månad så länge räntesatsen är densamma.

Exempel: För ett lån på 1 miljon kr med 4,25 procent ränta betalar du 42 500 kr i ränta för ett helt år. Kostnaden per månad blir cirka 3 542 kr.

365/365

365/365 är en metod som utgår från kalendertid. Då betalar du lite mer i ränta de månader som har 31 dagar än de månader som har 30 (eller 28) dagar. Men räknat på ett helt år blir det samma totalkostnad för denna metod som den föregående.

Exempel: för ett lån på 1 mkr med 4,25 procent ränta betalar du 42 500 kr i ränta för ett helt år. Kostnaden blir cirka 3 610 kr för en månad med 31 dagar, men cirka 3 493 kr om månaden har 30 dagar.

365/360 (eller A/360)

365/360 (ellerA/360) utgår från det faktiska antalet dagar på ett år, men ett helt år anses vid beräkningen ha 360 dagar. Med den metoden betalar du något mer per år i ränta än med de två föregående metoderna.

Exempel: för ett lån på 1 miljon kr med 4,25 procent ränta betalar du 43 090 kr i ränta för ett helt år. Kostnaden blir 3 660 kr för en månad med 31 dagar, men 3 542 kr om månaden har 30 dagar (1 miljon kr x 4,25 % ./. 360 x antalet dagar i månaden).